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Les travaux privatifs en copropriété

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Les travaux effectués par un copropriétaire dans ses parties privatives, touchent à des questions essentielles au statut de la copropriété et à son fonctionnement, puisque sont concernés tout à la fois les droits des copropriétaires sur les parties privatives et les parties communes, la faculté du règlement de copropriété de limiter les droits des copropriétaires, et le pouvoir de l'assemblée générale de s'opposer à certains travaux, et y compris le recours au Juge dans l'hypothèse d'un conflit.

Ainsi, les travaux privatifs sont à l'origine d'un important contentieux au sein de la copropriété, notamment lorsque ces travaux privatifs affectent les parties communes.

Plusieurs hypothèses doivent être envisagées, qui commandent l’application de règles et de contraintes distinctes.

I. TRAVAUX DANS LES PARTIES PRIVATIVES - UNE LIBERTE QUI N'EST PAS TOTALE :

Par principe , tout copropriétaire dispose de la faculté d'effectuer librement des travaux dans ses parties privatives qui constituent sa propriété exclusive, dans la mesure toutefois où ces travaux n'affectent pas les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et sous réserve de respecter la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires

En effet, et suivant l'article 9 de la loi, copropriétaire use et jouit librement des parties privatives des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

En application de ce principe, tout copropriétaire peut notamment effectuer des travaux de redistribution intérieure des pièces à l'intérieur de son lot, sous réserve toutefois de ne pas compromettre la solidité de l'immeuble et de ne pas provoquer de troubles ou d'atteintes aux parties privatives des autres copropriétaires.

Ainsi, un copropriétaire à l'occasion de la réalisation de ses travaux strictement privatifs, peut porter atteinte aux parties communes et/ou aux droits des autres copropriétaires, dans différents cas de figure :

En outre, il est fréquent que le règlement de copropriété, dont les mentions doivent par principe être respectées, limite la liberté dont jouissent les copropriétaires pour aménager leurs parties privatives.

On mentionnera notamment les clauses de certains règlement de copropriété faisant obligation aux copropriétaires dans l'hypothèse d'un changement ou de modification du revêtement de sol, que le nouveau dispositif présente des caractéristiques d'isolation phonique au moins équivalentes à celles du matériau d'origine.

Dans cette hypothèse, un copropriétaire se trouvera en faute s'il remplace la moquette existante par du carrelage ou du parquet sans s'assurer préalablement que cela ne détériore pas le niveau de l'isolation phonique (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre a, 4 juin 2003, numéro 2002 / 18731).

En l'absence de clause spécifique dans le règlement de copropriété, et en cas de nuisances pour les copropriétaires, le régime juridique des troubles anormaux de voisinage trouvera application, si les travaux provoquent une situation dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Egalement et malgré ce régime de liberté, la responsabilité d'un copropriétaire peut se trouver engagée même lorsque les travaux sont effectués uniquement dans ses parties privatives, dans l'hypothèse où ils n'ont pas été conduits avec les précautions et la prudence nécessaire, en provoquant des préjudices pour les autres copropriétaires.

Notamment et par exemple :

Aussi et en application de ce principe, la responsabilité de l'auteur des travaux pourra être poursuivie, non seulement par le syndicat des copropriétaires dans l'hypothèse d'une atteinte aux parties communes, mais également par le ou les copropriétaires victimes le cas échéant de nuisances et d'atteintes aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.

Depuis une évolution jurisprudentielle qui date de 1986, les droits des copropriétaires ont été nettement renforcés en ce qui concerne le changement de destination et d'affectation des parties privatives s'agissant des lots dit accessoires, tel que les greniers ou les caves Il s’agit principalement de cas de transformation en locaux d’habitation ou en annexe d’un autre local.

Ainsi, la Cour de Cassation a instauré un principe de liberté suivant lequel un copropriétaire peut modifier l'affectation des parties privatives de son lot, et ce sans autorisation particulière, sous réserve toutefois de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

Toutefois, ce régime de liberté trouvera assez régulièrement une limite tenant à ce que les travaux de modification de l'affectation ou de la destination d'un lot s'accompagnent très souvent de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, qui nécessitent une autorisation préalable de l'assemblée.

C’est pour cette raison d’ailleurs que dans l’hypothèse où ces travaux ont une certaine importance, il est vivement conseillé de s’adresser à des professionnels, soit un architecte, une entreprise dont il sera vérifié l’assurance professionnelle et l’assurance de responsabilité décennale.

En outre, Il est recommandé de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

II. REGIME DE L'AUTORISATION PREALABLE POUR LES TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES OU L'ASPECT EXTERIEUR DE L'IMMEUBLE :

Par principe, et dès lors que les travaux touchent aux parties communes, les copropriétaires doivent disposer d'une autorisation de l'assemblée générale, qui doit intervenir à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Les tribunaux se montrent le plus souvent extrêmement vigilants quant au respect de cette obligation, et ce quel que soit l'importance de ces travaux qui dès lors qu'ils empiètent sur les parties communes, doivent faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété.

L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 énonce que cette majorité est requise pour les décisions concernant

La jurisprudence fournit de nombreux exemples, nous retiendrons les plus fréquents :

Il pourra également s'agir de travaux réalisés à l'extérieur de la partie privative , directement sur les parties communes :

Il faut par ailleurs souligner que les travaux effectués par un ou plusieurs copropriétaires, peuvent ne pas relever de la majorité de l'article 25, mais d’une majorité plus contraignante .

En effet, les travaux qui ne se contentent pas "d'affecter" des parties communes, mais qui ont pour conséquence une véritable appropriation de parties communes par un copropriétaire, relèveront de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965

On pourra notamment évoquer les exemples :

Les deux critères essentiels pour apprécier si les travaux relèvent ou non de la double majorité de l'article 26, sont :

Le copropriétaire projette de réaliser les travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou son aspect extérieur doit préalablement solliciter l'autorisation de la seule assemblée générale, y compris dans une copropriété qui ne comprendrait que deux personnes, qui statuera à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Précisons que cette autorisation pour le cas échéant être fournie lors de l’assemblée statuant en deuxième lecture, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux ne peuvent ni résulter d'un "accord tacite", ni d'une autorisation donnée par le syndic qui ne dispose pas du pouvoir nécessaire. Dans cet ordre d’idée, l'accord du Conseil Syndical de l'immeuble est insuffisant.

La demande d’autorisation de travaux ne peut émaner que du copropriétaire notamment bailleur, à l’exception du locataire qui ne dispose d’aucun lien de droit avec le syndicat.

En outre, le syndicat peut parfaitement conditionner l'autorisation à diverses conditions, par exemple le respect des diverses modalités dans la réalisation des travaux, le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou d'un expert, lesquelles conditions devront toutefois être justifiées par l'intérêt collectif.

La jurisprudence invalide et déclare non écrite toute clause du règlement de copropriété autorisant par avance un copropriétaire à effectuer certains travaux, même précisément définis sur les parties communes.

Ainsi, la Cour de Cassation déclare nulle et de nul effet la clause dite de permettant aux copropriétaires d'incorporer une portion de couloir à une partie privative, lorsque le couloir dessert des locaux privatifs devenus la propriété du même copropriétaire

Le copropriétaire demandeur adressera au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou d'une assemblée générale spécialement convoquée à cet effet en application des dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967.

L'assemblée générale ne pourra valablement délibérer que si les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ont été respectées, ce qui signifie que le copropriétaire doit proposer un projet de résolution sur lequel l'assemblée devra délibérer.

Précisons que depuis la réforme du 20 avril 2010, l'article 10 al. 2 du décret du 17 mars 1967 impose que la demande d'autorisation de travaux soit accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux, qui sera joint au projet de résolution, et ce pour la bonne information de l'assemblée générale, par exemple pour l’implantation d’une hotte d’extraction et d’un conduit

Si l’assemblée n’a pas à motiver dans le procès-verbal sa décision de refus, il doit être néanmoins en cas de litige justifié et motivé sérieusement, sous peine de constituer un éventuel abus de droit ou de majorité, qui peut alors être contesté par la voie d’un recours judiciaire en annulation devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation l’immeuble, dans les conditions fixées par l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965

On prendra l’exemple d’un refus de l’assemblée générale d’autoriser des conduits d’extraction de fumée indispensables à l’activité de restauration considéré comme abusif s’il s’agit d’un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce. (

Attention également au risque d’annulation du refus d’autorisation par le Tribunal, en cas de de rupture d’égalité entre les copropriétaires, l’assemblée générale refusant à certains ce qui a été accordé à d’autres. L’assemblée générale doit donc s’efforcer de respecter le principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires.

Si l’autorisation doit par principe être préalable, la jurisprudence reconnaît toutefois la faculté pour l’assemblée générale, de ratifier après coup des travaux entrepris sans autorisation, par une régularisation à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble (

III. AUTORISATION JUDICIAIRE EN CAS DE REFUS :

L'article 30 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal de Grande Instance à exécuter, aux conditions fixées par le Tribunal, tous travaux d'amélioration.

Notons que depuis un arrêt de principe de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation rendu le 16 novembre 2009, la demande d'autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965, mais à un délai de prescription de 10 ans.

Par ailleurs, l'autorisation judiciaire ne requiert pas l'annulation préalable de la décision de refus émanant de l'assemblée générale. L'action n'est recevable qu'à compter du moment où le copropriétaire est à même de justifier du refus de l'assemblée sur sa demande d'autorisation de travaux.

L'article 30 de la loi pose 2 conditions :

La jurisprudence ajoute 2 autres conditions:

Le plus fréquemment, les tribunaux n'accorderont d'autorisation qu'après avoir obtenu l'avis d'un technicien désigné en qualité d'expert judiciaire dans la mission sera principalement de vérifier que les travaux ne sont pas susceptibles de porter atteinte à la solidité de l'immeuble et qu'ils n'en affectent pas l’esthétique.

IV. LE SORT DES TRAVAUX OU DES CONSTRUCTIONS NON AUTORISES :

Dans l'hypothèse où un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur sans avoir sollicité l'autorisation préalable de l'assemblée générale ou du Juge, les travaux sont irréguliers et directement exposés à un risque de démolition et ou de remise des lieux en leur état antérieur

Une jurisprudence aussi abondante que constante témoigne de la destruction de travaux exécutés sans autorisation.

Il sera ajouté que dès lors que le syndicat exige la remise en état des lieux dans l’état d’origine, le Juge ne peut qu’y faire droit.

Il est en de même pour l’inexécution par le copropriétaire des obligations mises à sa charge par l’assemblée, qui rend caduque l’autorisation de travaux

Dans la mesure où la jurisprudence considère l'atteinte portée aux parties communes de la juridiction des référés est compétente, conformément à l'article 809 du code de procédure civile, pour ordonner la cessation du trouble manifestement illicite qui en résulte.

Cette demande pourra également être formulée devant le Juge du fond notamment par le syndicat des copropriétaires ce qui supposera alors, un mandat d'ester en justice en ce sens voté en assemblée générale, dans les conditions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

Il est admis que le droit d'agir du syndicat des copropriétaires se prescrit par dix ans (action personnelle), délai qui court de la date à compter de laquelle les travaux irréguliers ont été achevés, et ce alors même que les travaux réalisés en infraction n'étaient pas apparents pour les autres copropriétaires.

Si en revanche, l'action concerne des travaux irréguliers qui ont également eu pour conséquence une «appropriation de parties communes» ou une utilisation d'un droit de construire, droit accessoire aux parties communes, la prescription de l'action sera alors de trente ans (action réelle).

L’action peut être entreprise par le syndicat lui-même agissant pour la sauvegarde des droits collectifs en sa qualité de gardien des parties communes, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et également en violation des articles 9 et 25 de la même loi.

Par ailleurs, l’action est également ouverte aux copropriétaires à titre individuel puisque la Cour de Cassation a posé en principe que chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel distinct de celui dont souffre la collectivité.

Ludovic REVERT-CHERQUI - 43 boulevard Haussmann 75009 PARIS - Tél.: 01 45 48 26 22- Fax.: 01 45 48 06 86 - Rockport Chaussures Zaden Blucher eYie8

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Que vous songiez à vendre votre entreprise ou que vous désiriez en acquérir une, se pose alors la question à savoir: est-il préférable de transférer les actifs ou les actions de l’entreprise? Le présent article se veut un survol des éléments permettant la prise de la meilleure décision que vous soyez l’acheteur ou le vendeur.

1- Les actifs de l’entreprise

Une entreprise possède bien entendu des actifs . On peut penser d’abord à son nom et à sa marque de commerce. Il y a aussi sa liste de clients, ses dossiers clients, son numéro de téléphone et de fax. Ces éléments font partie de l’ achalandage de l’entreprise.

L’entreprise possède également du matériel promotionnel que ce soit son site internet, ses cartes d’affaires, papier en-tête, enveloppes au nom de l’entreprise, affiches, enseignes et autres éléments permettant de la reconnaitre. On inclut également, dans les transferts, les comptes facebook, twitter, pinterest et instagram de l’entreprise.

Elle est également habituellement propriétaire d’équipements, d’outils, de matériel informatique, de matériel de bureau, d’immeuble, etc. Il s’agit des actifs mobiliers ou immobiliers de l’entreprise ou son immobilisation . Selon son domaine d’activité, l’entreprise peut également avoir un grand inventaire .

Elle peut être propriétaire d’actifs de propriété intellectuelle comme des logiciels, des applications, des codes sources de site internet, etc.

Enfin, habituellement elle détiendra également un compte de banque et des comptes à recevoir de ses clients.

2- Les actions de l’entreprise

Lorsque l’entreprise est une société par actions (une compagnie incorporée), il est alors possible d’acheter les actions de l’entreprise. Ainsi, les propriétaires de l’entreprise change et cette dernière continue ses activités sans interruption.

Ainsi, lorsque l’acheteur acquiert la totalité des actions de l’entreprise, il devient indirectement propriétaire de la totalité des actifs de l’entreprise.

3- Les éléments à analyser dans votre choix

Dans le cadre du transfert d’une entreprise, il y a donc lieu de déterminer, en premier lieu, si vous allez procéder à l’achat-vente des actifs ou des actions de l’entreprise. Voyons les éléments à considérer dans cette prise de décision.

Si l’entreprise n’est pas une société par actions, par exemple l’entreprise est exploitée sous la forme de l’entreprise individuelle ou d’une société en nom collectif, alors un seul choix s’impose. Vous devrez alors transférer les actifs de l’entreprise.

Lorsque l’acheteur acquiert les actions de l’entreprise, il acquiert l’ancienneté de l’entreprise, que celle-ci soit exploitée en société par actions depuis 20 ans ou depuis 2 ans. Il peut s’agir d’un avantage pour l’acheteur.

L’entreprise peut avoir acquis des permis qu’elle pourra conserver en cas de vente ou d’autorisation particulière qu’il est préférable de conserver dans cette entité, par exemple un droit acquis, un certificat d’autorisation au niveau environnemental ou autre.

Parfois, le bail commercial permet le changement de propriétaire dans l’entreprise et l’achat des actions de l’entreprise permet la continuité du bail. L’acheteur évite ainsi de devoir négocier avec le bailleur.

Aussi, il est possible que l’entreprise ait des pertes fiscales dont l’acheteur pourra bénéficier dans le futur.

Chaque cas est unique, mais il y a lieu de s’interroger sur ces avantages dans le cadre de cette décision.

Le fait de bénéficier du passé de l’entreprise n’a toutefois pas que des avantages. Les inconvénients et les risques sont nombreux.

D’abord, l’acheteur demeurera lié par les contrats signés avec les fournisseurs de l’entreprise qu’il acquiert que ce soit les services de téléphonie, internet ou tout autre fournisseur en biens et en services.

Si l’entreprise doit des sommes aux autorités fiscales ou à des tiers, si l’entreprise fait l’objet d’une poursuite, même si la nature de la réclamation est antérieure au transfert, c’est le nouveau propriétaire de l’entreprise qui sera obligé d’assumer ces dettes.

L’acheteur doit, dans un tel contexte, se prémunir de ces risques en effectuant une vérification de la situation fiscale, comptable et légale de l’entreprise avant son achat, c’est ce qu’on appelle la vérification diligente . Ainsi, si vous décidez d’effectuer le transfert des actions de l’entreprise, vous devez vous assurer de bien connaître la réalité financière et légale de l’entreprise. Malgré cette vérification diligente, il est fortement conseiller de prévoir des modalités d’indemnisation et de protection dans le contrat d’achat-vente advenant le cas où des dettes ou des réclamations inconnues refont surfaces suite au transfert.

La plupart des vendeurs désireront vendre les actions de leur entreprise afin de bénéficier de leur exonération des gains en capital . En effet, les autorités fiscales prévoient que, dans certaines circonstances précises, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt à payer en cas de vente.

Le montant total de l’exonération des gains en capital auquel vous avez droit au cours de votre vie est de824 176$ en 2016. Ce montant est indexé annuellement en fonction de l’inflation, selon l’Indice des prix à la consommation publié par Statistique Canada.

Seules les actions d’une société exploitant une petite entreprise se qualifie pour l’exonération des gains en capital. Toutefois, les autorités fiscales prévoient une multitude de critères à respecter pour que le vendeur puisse bénéficier de cette exonération.

Il arrive que le vendeur ne puisse bénéficier de cette exonération car l’entreprise ne respecte pas les critères requis ou encore qu’il ait déjà utilisé le montant total de son exonération. Alors, cet élément n’influencera pas la décision et le vendeur pourra désirer vendre ses actifs et conserver sa société par actions comme société de gestion.

Si le vendeur peut bénéficier de cette exonération, donc payer considérablement moins d’impôt lors de la vente, il voudra vendre les actions de son entreprise. Il est alors toutefois possible de négocier le prix de vente pour tenir compte de cet avantage pour le vendeur et des risques plus élevés de l’acheteur dans un tel contexte.

L’acheteur pourra amortir l’achat des actifs dans le temps alors que l’achat d’actions n’est pas amortissable. Selon le montant de la vente, il peut s’agir pour l’acheteur d’un élément favorisant l’achat des actifs plutôt que des actions.

Le dernier élément à penser et à vérifier est la possibilité ou non d’effectuer la vente des actions de l’entreprise et l’impact d’une telle vente pour la poursuite de ses activités.

En vendant la totalité des actions de l’entreprise, vous vous retrouvez à effectuer un changement de contrôle de l’entreprise . Or, certains contrats vont prévoir des restrictions quant à ce transfert ou exiger l’accord préalable du cocontractant. Par exemple, le bailleur peut exiger son accord, le prêteur également. Certains permis nécessaires à l’exploitation de l’entreprise ne demeureront pas valides en cas de changement de contrôle.

Il faut également s’assurer que tous les actionnaires de l’entreprise sont disposés à vendre leurs actions dans l’entreprise. Lorsque le vendeur vend les actifs de son entreprise, l’accord des 2/3 des actionnaires est suffisant pour effectuer validement la transaction. Ainsi, il arrive parfois que la vente des actifs s’impose uniquement à défaut d’obtenir l’accord de tous les actionnaires.

4- Les mesures de protection des parties

Quelle que soit la décision des parties, il est fortement recommandé d’inclure des représentations et garanties dans son contrat d’achat-vente qui va couvrir, entre autres, les mensonges ou omissions du vendeur. Nous vous référons à notre article sur le contrat d’achat-vente dans la section Achat-vente de notre blogue.

De plus, la vérification diligente est une étape essentielle, quel que soit le transfert effectué. L’acheteur devra s’assurer que les actifs ne sont pas hypothéqués en faveur d’un tiers et qu’ils appartiennent bien au vendeur.Nous vous référons à notre article sur la vérification diligente du point de vue de l’acheteur à consulter et celle du point de vue du vendeur à consulter

Conclusion

Il y a plusieurs éléments à prendre en considération afin de prendre la meilleure décision et nous vous recommandons fortement de discuter de la situation avec un conseiller juridique et un comptable. Il nous fera plaisir de vous rencontrer pour vous assister dans le processus de vente ou d’achat d’une entreprise.

Me Sylvie Bougie, avocate

sbougie@vigiquebec.com

418-476-2885, poste :101

275, rue du Parvis, suite 520

Québec (Québec) G1K 6G7

L’entreprise est une personne morale ou non?